房地产代币化资产研究

简介

实物资产代币化(RWA)的概念在加密货币市场并非新事物，早在2018年就已出现类似的资产代币化和证券型代币发行(STO)。然而,由于监管框架不完善和缺乏显著的潜在收益优势,这些早期尝试未能发展成熟的市场细分。

2022年,随着美国持续加息,美国国债收益率大幅超过加密市场的稳定币借贷利率。因此,将美国国债代币化为RWA对加密行业变得越来越具吸引力。MakerDAO、Compound和Aave等知名DeFi项目,以及高盛、摩根大通、西门子等传统金融机构,甚至一些政府都开始探索RWA。

过去两年,多个房地产RWA项目在市场上涌现。它们旨在以多种方式扩大房地产投资市场,使房地产投资产品多样化,并降低房地产投资者的准入门槛。本研究对此类项目进行案例分析,以探讨房地产RWA的设计优缺点及其潜在市场。由于这些项目主要针对北美的房地产资产和投资者,相关政策、法规和市场条件的讨论将主要涉及北美房地产市场。

代币化房地产市场的方法

房地产市场是一个充满投资机会的广阔领域。2023年3月Statista的研究显示,北美上市房地产市场价值高达1.3万亿美元,全球上市房地产市场价值2.66万亿美元。

房地产市场代币化的核心目标是实现以下一个或多个目标:创造更多样化和灵活的房地产投资产品,吸引更广泛的投资者,提高房地产资产的流动性和价值。这些产品的主要表现形式通常有三种:

1. 房地产所有权碎片化融资

2. 特定区域房地产市场指数产品

3. 以代币化房地产为抵押

此外,代币化和区块链集成增强了房地产资产的透明度和民主化治理。

房地产投资信托(REIT)是一种拥有、经营或为产生收入的房地产提供融资的公司。REIT提供了一种类似共同基金的投资机会,使普通投资者有机会获得基于股息的收入和总回报,并帮助该地区的房地产市场增长。REIT和房地产RWA在提供部分房产投资机会方面有相似之处,有效降低了投资门槛,提高了房地产资产的流动性。然而,传统REIT通常不为投资者提供管理机会或所有权,仍维持集中化的运营模式。尽管如此,它们在严格的监管框架内对资产进行严格审查和投资结构设计,为房地产RWA项目提供了坚实的蓝图。

在过去两年的房地产RWA项目运营中,我们对其优缺点有了更清晰的认识。

通常,房地产RWA项目具有上述属性。深入研究具体案例后,我发现由于管理和产品方法的不同,每个项目在实际运营中遇到的情况各不相同。

案例研究

在本章中,我选择了三个房地产RWA项目进行分析。每个项目采用不同的方法将房地产市场代币化,并在其领域内最受欢迎。值得注意的是,这些仍是早期项目,其产品尚未经过长期和广泛的市场验证和测试。

‣RealT

RealT于2019年推出,是市场上最早的房地产RWA项目之一,专注于通过以太坊和Gnosis区块链(主要在Gnosis上)提供美国住宅房地产投资机会。

RealT收购住宅物业,并按照美国法规将拥有房产契约的实体代币化。这些房产的管理、维护和租金收取责任委托给第三方管理机构。扣除开支后,特定房产产生的租金分配给其代币持有人。虽然RealT负责代币化过程,但在法律上与持有房地产资产的公司是分开的。正如其网站所述,如果公司违约,代币所有者保留任命另一家公司管理持有房产契约的公司的选择权。值得注意的是,他们不需要共同投资于他们引入市场的房产。房产的代币持有人每月可以获得房产租金收入的份额,不包括约2.5%的维护储备金和管理费,通常约为价值的10%。

以蒙哥马利的这处房产为例,房地产代币总价值为323,020美元,每个代币价格为52.10美元,总共发行6,200个代币。该房产每月产生2,600美元的租金收入。扣除运营和管理费用共622美元后,每月净利润为1,978美元,年收益为23,736美元。因此,每个代币获得3.83美元的分配,年化收益率为7.35%。

对于这处房产,RealT提供100%的代币,这意味着RealT不需要与客户共同投资,并保持近乎无风险的运营模式。管理机构收取8%的租金,以及维护费用的剩余部分,而投资平台仅收取2%用于房产代币化、选择管理机构和监督管理。通过这种方式,RealT团队可以节省大量管理时间,专注于寻找合格的房产并将其代币化推向市场。

但是,虽然部分所有权促进了投资者之间的风险分担,但也带来了挑战。当投资者的财务利益太小时,公司管理成本变得不可行。一份报告解释了房地产代币持有人与RealT之间的利益冲突。RealT选择一家管理机构来管理其拥有的房产;如果RealT对房产拥有大量所有权,它可以降低代理成本;因此,管理不善会对它们产生负面影响。然而,如果RealT的持股过大,这可能会对代币流动性产生负面影响,小股东也可能成为搭便车者。这些所有者可能期望有大股东可以监督雇用的管理机构是否在财务上可行。另一方面,如果RealT的持股很少,RealT可能缺乏充分选择管理机构或参与监督过程的动力,而许多投资者也很难有效地承担监督管理机构的责任。

我查看了RealT市场上最新的十个售罄代币,并使用相关区块链浏览器查找每个房产的持有人数量。

如图表所示,RealT将房产分割成不同数量的代币,使每个代币的价格约为50美元。大多数房产位于底特律,约有500个代币持有人,有两处房产的持有人超过1,000人。现在,将这些数据与每个持有人的代币数量结合,可以得出RealT投资者的投资范围。

约90%的RealT投资者投资不到500美元,约9%投资500至2,000美元,1%投资超过这个数额。这表明RealT在某种程度上成功地为小投资者创造了房地产投资市场,并提高了住房市场的流动性。

根据RealT钱包(Gnosis钱包地址:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)的交易数据,RealT已支付约600万美元的总租金。平台费用根据维护费用、保险和税收的波动,约为租金的2.5%-3%,相当于过去两年约15万至18万美元的平台收入。然而,由于RealT不需要参与房地产投资,且如果选择投资,也没有具体的限制或指导方针,RealT从租金收入中获得的收入仍未披露。

从公司结构角度来看,RealT在特拉华州成立了Real Token Inc.作为公司的中心实体。该实体不拥有任何房地产资产;它仅作为RealT项目的运营实体。此外,RealT在特拉华州成立了Real Token LLC作为一系列房地产公司的母公司。与Real Token Inc.一样,Real Token LLC不拥有任何房地产资产;其主要目的是简化法律程序,允许用户通过与一家公司签订合同来参与所有房产的投资。最后,RealT为每个投资的房产建立相应的系列LLC。作为Real Token LLC的子公司,每个系列LLC拥有特定的房产和相应的代币。这种结构旨在确保一处房产的财务或法律问题不会影响RealT下的其他房产或母公司的运营。

‣Parcl

Parcl协议是一个DeFi投资平台,允许用户交易世界各地房地产市场的价格变动。Parcl用于获得使用AMM架构的合成资产的永续敞口。Parcl引入了Parcl Labs价格馈送,根据销售历史为特定地区的房地产创建指数。销售历史期限的长度可以根据房产的交易频率而变化。创建指数后,投资者有机会对房产价值进行投机,可以做多或做空房地产价格。

这种方法使Parcl避免了法律问题,因为平台运营中没有涉及实际房地产。有人可能会质疑它是否真的是一个房地产RWA项目,因为它不符合上面提到的标准。然而,它是一个相对受欢迎的RWA项目,得到了Coinbase、Solana Ventures、DragonFly和行业内许多其他大名的投资。讨论房地产RWA的多样化可能性是合理的。

Parcl的测试网于2022年5月在Solana上推出,目前TVL为1600万美元。经过一年多的运营,Parcl似乎并没有引起太多关注,日交易量不到1万美元,日活跃用户不到50人。

Parcl的产品简化且快速开发。Parcl Labs价格馈送和指数市场设计良好,易于使用。

在运营方面,Parcl团队积极推出Parcl Point、Real Estate Royale等用户获取计划。尽管有这些优势和众多知名投资机构的支持,Parcl在市场上仍保持相对低调,用户基础小,交易量有限。也许市场还没有为房地产指数产品做好准备。

‣Reinno

像Ripple和MakerDAO这样的大型加密货币公司也在探索允许用户将其房地产代币化作为贷款抵押的可能性。Ripple在7月发布公告称,其中央银行数字货币团队正朝这个方向努力。MakerDAO已与RobinLand集成,以支持房地产抵押贷款。RealT提供使用代币化房地产作为贷款抵押的选项,尽管这种服务仅限于他们发行的代币。本质上,这项服务更像是一个代币借贷产品,并没有实质性地增加房地产所有者的资本流动性。

Reinno是一个于2020年推出并在2022年停止运营的废弃项目。虽然它在市场上没有留下太多印记,但它引入了两个值得一提的与房地产RWA相关的产品。

第一个产品是基于代币化房地产的贷款服务。当房产所有者需要融资时,他们可以向Reinno提交房产文件。获得批准后,Reinno将