Дослідження токенізованих активів нерухомості

Вступ

Токенізація реальних активів ( RWA ) не є новим поняттям на ринку криптовалют, адже ще в 2018 році з'явилися подібні токенізації активів та випуски цінних токенів ( STO ). Однак, через недосконалість регуляторної бази та відсутність значних потенційних переваг, ці ранні спроби не змогли розвинути зріле сегментування ринку.

У 2022 році, з продовженням підвищення процентних ставок у США, доходність державних облігацій США суттєво перевищила ставки позики стейблкоїнів на крипторинку. Тому токенізація державних облігацій США в RWA стала дедалі більш привабливою для криптоіндустрії. Відомі проекти DeFi, такі як MakerDAO, Compound і Aave, а також традиційні фінансові установи, такі як Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens, і навіть деякі уряди почали вивчати RWA.

Протягом останніх двох років на ринку з'явилося кілька проектів RWA у сфері нерухомості. Вони мають на меті розширити ринок інвестицій у нерухомість різними способами, різноманітити інвестиційні продукти у сфері нерухомості та знизити бар'єри для входу інвесторів у нерухомість. Це дослідження проводить кейс-аналіз таких проектів, щоб вивчити переваги та недоліки дизайну RWA у сфері нерухомості та їх потенційний ринок. Оскільки ці проекти в основному орієнтовані на нерухомість і інвесторів Північної Америки, обговорення відповідних політик, нормативних актів та ринкових умов буде в основному стосуватися ринку нерухомості Північної Америки.

Методи токенізації ринку нерухомості

Ринок нерухомості є широкою сферою, сповненою інвестиційних можливостей. Дослідження Statista у березні 2023 року показало, що ринкова вартість публічно торгованої нерухомості в Північній Америці становить до 1,3 трильйона доларів, а світовий ринок публічно торгованої нерухомості оцінюється в 2,66 трильйона доларів.

Основною метою токенізації ринку нерухомості є досягнення однієї або кількох з наступних цілей: створення більш різноманітних і гнучких інвестиційних продуктів у сфері нерухомості, залучення більш широкого кола інвесторів, підвищення ліквідності та вартості активів нерухомості. Основні форми цих продуктів зазвичай мають три види:

1. Фрагментація фінансування прав власності на нерухомість

2. Продукт індексу ринку нерухомості в певному регіоні

3. з токенізацією нерухомості в якості застави

Крім того, токенізація та інтеграція блокчейну підвищують прозорість активів нерухомості та демократичне управління.

Фонди інвестицій у нерухомість ( REIT ) є компаніями, які володіють, експлуатують або фінансують нерухомість для отримання доходу. REIT пропонують інвестиційну можливість, подібну до паївих фондів, що дозволяє звичайним інвесторам отримувати дохід на основі дивідендів та загальної прибутковості, а також сприяють зростанню ринку нерухомості в регіоні. REIT і нерухомість RWA мають спільні риси в наданні часткових можливостей інвестицій у нерухомість, ефективно знижуючи бар'єри для інвестицій та підвищуючи ліквідність активів нерухомості. Проте традиційні REIT зазвичай не надають інвесторам можливості управління чи власності, зберігаючи централізовану модель операцій. Незважаючи на це, вони підлягають строгому регуляторному контролю та ретельно перевіряють активи та структуру інвестицій, забезпечуючи надійну основу для проектів нерухомості RWA.

Протягом останніх двох років роботи над проектами RWA в нерухомості, ми отримали більш чітке уявлення про їхні переваги та недоліки.

Зазвичай проекти RWA в нерухомості мають вищезазначені характеристики. Після детального вивчення конкретних випадків я виявив, що через різницю в управлінні та підходах до продукту, кожен проект стикається з різними ситуаціями в реальному функціонуванні.

Дослідження випадку

У цьому розділі я вибрав три проекти RWA в сфері нерухомості для аналізу. Кожен проект використовує різні підходи до токенізації ринку нерухомості і є найпопулярнішим у своїй сфері. Варто зазначити, що це все ще ранні проекти, їхні продукти ще не пройшли тривалу та широкомасштабну перевірку і тестування на ринку.

‣RealT

RealT запущений у 2019 році, є одним з перших проектів RWA у сфері нерухомості на ринку, що спеціалізується на наданні можливостей інвестицій у житлову нерухомість США через Ethereum та Gnosis блокчейн (, переважно на Gnosis ).

RealT купує житлову нерухомість і токенізує її відповідно до американського законодавства, володіючи контрактами на власність. Відповідальність за управління, обслуговування та збори орендної плати покладається на сторонні управлінські компанії. Після вирахування витрат, орендна плата, що генерується конкретною нерухомістю, розподіляється між її токенами. Хоча RealT відповідає за процес токенізації, юридично він відокремлений від компанії, яка володіє активами нерухомості. Як зазначено на їхньому веб-сайті, якщо компанія порушить умови, власники токенів зберігають право призначити іншу компанію для управління компанією, що володіє контрактами на нерухомість. Варто зазначити, що їм не потрібно спільно інвестувати в нерухомість, яку вони виводять на ринок. Власники токенів нерухомості можуть щомісяця отримувати частку доходу від орендної плати за нерухомість, не враховуючи близько 2,5% резерву на обслуговування та управлінських зборів, які зазвичай складають близько 10% від вартості.

Візьмемо, наприклад, цю нерухомість у Монтгомері, загальна вартість токенів нерухомості становить 323,020 доларів США, ціна кожного токена – 52,10 доларів США, всього випущено 6,200 токенів. Ця нерухомість щомісяця приносить 2,600 доларів США орендного доходу. Після вирахування операційних та адміністративних витрат у розмірі 622 доларів США, щомісячний чистий прибуток становить 1,978 доларів США, річний дохід – 23,736 доларів США. Таким чином, кожен токен отримує 3,83 долара США розподілу, річна дохідність становить 7,35%.

Щодо цієї нерухомості, RealT пропонує 100% токенів, що означає, що RealT не потрібно спільно інвестувати з клієнтами та підтримувати майже безризикову модель роботи. Управляюча компанія стягує 8% орендної плати, а також залишкову частину витрат на обслуговування, тоді як інвестиційна платформа стягує лише 2% на токенізацію нерухомості, вибір управляючої компанії та нагляд за управлінням. Таким чином, команда RealT може заощадити багато часу на управлінні, зосередившись на пошуку кваліфікованої нерухомості та виведенні її на ринок у формі токенів.

Однак, хоча часткова власність сприяє розподілу ризиків між інвесторами, вона також приносить виклики. Коли фінансові інтереси інвесторів занадто малі, витрати на управління компанією стають недоцільними. Один звіт пояснює конфлікт інтересів між власниками нерухомості токенів та RealT. RealT обирає управлінську компанію для керування своїми активами; якщо RealT має значну частку в нерухомості, вона може знизити агентські витрати; отже, погане управління може негативно вплинути на них. Проте, якщо частка RealT занадто велика, це може негативно вплинути на ліквідність токенів, а малі акціонери можуть стати безкоштовними пасажирами. Ці власники можуть очікувати, що великі акціонери можуть контролювати, чи є найнята управлінська компанія фінансово доцільною. З іншого боку, якщо частка RealT дуже мала, RealT може не мати достатньої мотивації для вибору управлінської компанії або участі в процесі контролю, а багатьом інвесторам також важко ефективно виконувати відповідальність за контроль управлінської компанії.

Я переглянув останні десять проданих токенів на ринку RealT і використав відповідний блокчейн-браузер, щоб дізнатися кількість власників кожної нерухомості.

Як показано на діаграмі, RealT розділяє нерухомість на різну кількість токенів, що робить ціну кожного токена приблизно 50 доларів. Більшість нерухомості розташоване в Детройті, приблизно 500 власників токенів, а в двох об'єктів нерухомості кількість власників перевищує 1,000. Тепер, об'єднавши ці дані з кількістю токенів у кожного власника, можна зробити висновок про діапазон інвестицій інвесторів RealT.

Приблизно 90% інвесторів RealT інвестують менше 500 доларів, близько 9% інвестують від 500 до 2 000 доларів, 1% інвестують понад цю суму. Це свідчить про те, що RealT в певному сенсі успішно створив ринок інвестицій у нерухомість для малих інвесторів і підвищив ліквідність на ринку житла.

Згідно з даними про транзакції гаманця RealT ( адреса гаманця Gnosis: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402), RealT сплатила приблизно 6 мільйонів доларів загальної орендної плати. Платформений збір, залежно від коливань витрат на утримання, страхування та податків, становить приблизно 2,5%-3% від орендної плати, що еквівалентно приблизно 150-180 тисячам доларів доходу платформи за останні два роки. Однак, оскільки RealT не потребує участі в інвестиціях у нерухомість, і якщо інвестувати, немає конкретних обмежень або настанов, доходи, отримані RealT від орендних надходжень, ще не розкриті.

З точки зору корпоративної структури, RealT заснувала Real Token Inc. у штаті Делавер як центральний суб'єкт компанії. Цей суб'єкт не володіє жодними нерухомими активами; він лише виступає в ролі операційного суб'єкта проекту RealT. Крім того, RealT створила Real Token LLC у Делавері як холдингову компанію для ряду компаній у сфері нерухомості. Як і Real Token Inc., Real Token LLC не володіє жодними нерухомими активами; її основна мета - спростити юридичні процедури, дозволяючи користувачам брати участь в інвестиціях у всі об'єкти нерухомості через укладення контракту з компанією. Нарешті, RealT створює відповідну серію LLC для кожного інвестованого об'єкта нерухомості. Як дочірня компанія Real Token LLC, кожна серія LLC володіє конкретним об'єктом нерухомості та відповідними токенами. Ця структура розроблена, щоб забезпечити, що фінансові або юридичні проблеми одного об'єкта нерухомості не вплинуть на інші об'єкти нерухомості або на діяльність холдингової компанії RealT.

‣Parcl

Parcl протокол є платформою DeFi для інвестицій, яка дозволяє користувачам торгувати коливаннями цін на ринки нерухомості по всьому світу. Parcl використовується для отримання безперервної експозиції до синтетичних активів, побудованих на основі AMM-структури. Parcl вводить цінові стрічки Parcl Labs, які створюють індекси для нерухомості в конкретних регіонах на основі історії продажів. Довжина періоду історії продажів може змінюватися в залежності від частоти угод з нерухомістю. Після створення індексу інвестори отримують можливість спекулювати на вартості нерухомості, можуть відкривати довгі або короткі позиції на ціну нерухомості.

Цей метод дозволяє Parcl уникати юридичних проблем, оскільки в операціях платформи не залучена реальна нерухомість. Дехто може поставити під сумнів, чи є це справжнім проектом нерухомості RWA, оскільки він не відповідає зазначеним вище стандартам. Проте це відносно популярний проект RWA, який отримав інвестиції від Coinbase, Solana Ventures, DragonFly та багатьох інших відомих компаній у галузі. Обговорення різноманітних можливостей нерухомості RWA є доцільним.

Тестова мережа Parcl була запущена в травні 2022 року на Solana, наразі TVL становить 16 мільйонів доларів США. Після більш ніж року роботи Parcl, здається, не привернув особливої уваги, добовий обсяг торгів менше 10 тисяч доларів, активних користувачів менше 50.

Продукти Parcl прості та швидко розробляються. Ціни на Parcl Labs добре розроблені, а індексний ринок легкий у використанні.

У сфері операційна діяльності команда Parcl активно впроваджує програми залучення користувачів, такі як Parcl Point та Real Estate Royale. Незважаючи на ці переваги та підтримку багатьох відомих інвестиційних установ, Parcl залишається відносно стриманим на ринку, має невелику базу користувачів і обмежений обсяг торгівлі. Можливо, ринок ще не готовий до продуктів індексу нерухомості.

‣Рейнно

Великі криптовалютні компанії, такі як Ripple і MakerDAO, також досліджують можливість дозволити користувачам токенізувати свою нерухомість як заставу для кредитів. Ripple у липні оголосила, що її команда цифрових валют центральних банків працює в цьому напрямку. MakerDAO інтегрувалася з RobinLand для підтримки заставних іпотечних кредитів на нерухомість. RealT пропонує можливість використовувати токенізовану нерухомість як заставу для кредитів, хоча ця послуга обмежена токенами, які вони випускають. По суті, ця послуга більше схожа на продукт позики токенів і не суттєво збільшує ліквідність капіталу власників нерухомості.

Reinno є закинутим проєктом, який був запущений у 2020 році і припинив свою діяльність у 2022 році. Хоча він не залишив багато слідів на ринку, він представив два вартих уваги продукти, пов'язані з нерухомістю RWA.

Перший продукт - це кредитна послуга на основі токенізації нерухомості. Коли власники нерухомості потребують фінансування, вони можуть подати документи на нерухомість до Reinno. Після отримання схвалення, Reinno буде