Zincirdeki gayrimenkul, varlık yapısını ve gayrimenkulün hak ve menfaatlerini ikinci kez bölebilir.Aslında mülkiyet hakları, gelir hakları ve kullanım hakları sıyrılabilir. Üçü de ayrı ayrı takas edilebilir. Özellikle, zaman ölçeğinde, zincir üstü gayrimenkul de birden çok katmana bölünebilir.
Zincirleme sürecinde sahne parçalanması sorununun nasıl çözüleceği, bu aşamada zincir üzerinde gayrimenkul projelerinin geliştirilmesinin özüdür. Platform Token, DID ve zincir üstü akışlı ödeme platformları, kara kutu sorununu çözmek için bir araç olma fırsatına sahiptir.
Bu aşamadaki uyumluluk çerçevesinin potansiyel riskleri vardır ve alıcının elindeki NFT ile SPV şirketi arasında sağlam bir ilişki yoktur.
Alıcıların ve satıcıların gerçek işlem ihtiyaçlarını çözmek için mülkiyet haklarını parçalara ayırırken, son derece ucuz takipteki varlıklar ve son derece pahalı kıt varlıklar gibi alışılmadık varlık sınıfları arasında köprü kurulması ve öz sermaye NFT'sinin bağlanması tavsiye edilir.
Kullanıcı çevresini alt bölümlere ayırmaya ve kullanım senaryolarını iyileştirmeye çalışmak, örneğin dijital göçebelerin kiralama ihtiyaçlarını iyi karşılamak ve bu grubun web3 yerel genlerini küçük ve güzel bir iş modeli oluşturmak için kullanmak önerilir.
RWA yolunun kuşatmasında, inovasyonun özü, varlık yapısının bölünmesi ve yeniden düzenlenmesidir. Gayrimenkul sektörünün toplam pazar kapasitesi 2022'de 11 trilyon ABD dolarına ulaşacak. Bu kadar büyük bir pazarın nasıl köprüleneceği ve yeni bir pazar ekolojisinin nasıl oluşturulacağı dikkati hak ediyor. Bu makale, piyasadaki zincirdeki gayrimenkul projelerini sıralar, zincirdeki gayrimenkul projelerinin ortak sorunlarını ortaya koyar ve ilgili varsayımları ortaya koyar.
1. Güney Kore'nin tam kiralık konut sorununa zincir üstü çözümler
Güney Kore'nin tam kiralık konut sisteminin neden olduğu emlak krizi, bize geleneksel emlak işlem zincirindeki birçok sorunu tam olarak gösterdi. Full kiralama sistemi, kiracının evin toplam değerinin %60-70'ini bir defaya mahsus olmak üzere ev sahibine depozito ödedikten sonra belirli bir süre (genellikle 2 yıl) boyunca kira ödemeden evi kullanabileceği sistemi ifade eder. Şeffaf bir denetim mekanizmasının olmaması nedeniyle, kiracının kirayı karşılamak için kullandığı teminatın tamamı ev sahibi tarafından yeni mülke yatırılır ve daha sonra döngüsel bir şekilde nakde çevirmek için tam kiralama sistemini kullanmaya devam eder. Yüksek kaldıraç oranları altında çok kırılgan olan emlak piyasası, konut fiyatlarında keskin bir düşüş ve kredi tedarik zincirinde bir kırılma gibi sorunlar olduğunda istikrarsız hale gelecektir. Sonuç olarak çok sayıda ev sahibi depozitoyu iade edemeyince sessizce kaçmayı seçiyor.Kiracının ödediği depozito sadece ev sahibinin kişisel borcunu temsil edebileceğinden, evin müzayedesinden sonra daha düşük önceliğe sahip borç tasfiyesinden ancak küçük bir tazminat alabiliyor.
Zincirleme gayrimenkul projeleri ile full kiralık konutların yarattığı gayrimenkul krizinden kaçınmak mümkün mü? Ana pazar sorunları burada listelenir ve ilgili zincir üstü çözümler verilir.
Depozito (depozito) ve diğer fon temerrüt sorunları.
Kiracı, ev sahibinin sermaye akışını ve borç durumunu etkili bir şekilde takip edebilen ve "iflas" konusunda zamanında uyarı verebilen zincirdeki güvenlik depozitosunu öder; güvenlik depozitosu veya depozito, akıllı sözleşme aracılığıyla fonların kilit açma tarihini belirterek ödeyene otomatik olarak iade edilebilir.
Ev sahipleri ve kiracılar, özellikle konut ipoteği durumu gibi riskleri değerlendiremeyen kiracılar için arka arkaya bir platformdan yoksundur.
Ev mülkiyet hakları zincirlenirse ve NFT'ler oluşturulursa, kiracılar mülkiyet hakları NFT'lerinin ipotek durumunu net bir şekilde izleyebilir ve bu da "yüksek borçlu" ev sahiplerinden etkili bir şekilde kaçınabilir. Gereksiz sorunları azaltın.
Ev sahibi borcunu ödeyemediği zaman, kiracı evin mülkiyet haklarına sahip olmadığı için ancak daha düşük bir borç önceliği ile tazminat bekleyebilir.
Mülkiyet hakkı NFT'si zincir üzerinde parçalanmış NFT'lere bölünmeye devam ederse, kiracı depozitoyu öderken ilgili oranda mülkiyet hakkı NFT'sini alabilir ve depozitoyu aldıktan sonra ilgili NFT'yi iade edebilir; ev sahibi sözleşmeyi ihlal edip tasfiye etmesi gerektiğinde, karşılık gelen tazminat oranını almak için ilgili mülkiyet hakkı NFT'sine de güvenebilir.
Emlak piyasasının yerel sınırlamaları vardır.
Temerrüde düşen konutların tasfiye müzayede sürecinde, konut işlemleri üzerindeki coğrafi kısıtlamalar zincire mülkiyet hakları konularak ve NFT kullanılarak etkin bir şekilde azaltılabilir ve işleme katılan kullanıcıların kapsamı yerelden zincirdeki tüm kullanıcılara genişletilir.
*Gayrimenkul üzerinde Blok Kurulu işlem kısıtlamaları.
Tamamen kiralanan evlerin çoğu Seul'deki en iyi yerlerde yoğunlaşmış durumda ve yüksek birim fiyatları sıradan yatırımcıları caydırıyor. Alıcılar, mülkiyet hakkı NFT'sini parçalayarak, parçalanmış mülkiyet hakkı NFT'sinin yalnızca bir kısmını satın alabilir ve bu da yatırım tutarı sınırını büyük ölçüde azaltır.
2. Zincirdeki gayrimenkul projelerinin hedeflenen sorunlu noktaları ve temel halkaları
Yukarıdaki örneklere atıfta bulunarak, emlak zincirini potansiyel piyasa sorunlu noktalarını ve sorunlarını tamamlamak için birleştirdik ve zincir üstü çözümlerini ve mevcut zincir üstü gayrimenkul projelerini sınıflandırdık ve tartışmak için aşağıdaki üç temel bağlantıda özetledik: **İşlem bağlantısı, kiralama bağlantısı ve ipotek kredisi bağlantısı. **
Şekil: Pazardaki Zorluk Noktaları ve Zincir Üstü Çözümler
Gayrimenkul alım satımlarında genellikle alıcının ihtiyaçlarına öncelik verilir. Mevcut on-chain gayrimenkul projeleri, temel olarak mülkiyet haklarını ve kullanım haklarını ayırır, işlem içeriğini zaman boyutuyla birlikte yeniden birleştirir ve zincir üstü ödeme, on-chain kimliği, mülkiyet haklarının NFT'si ve parçalanması gibi çözümlerle pazardaki potansiyel sorunları çözmeye çalışır.
Yerel işlemlerin sınırlamalarını ortadan kaldırın ve zincirdeki evlerin arka plan ayarı, listeleme bilgilerini daha gerçek ve güvenilir hale getirir.
Zincir üstü platformun küresel yatırımcılara ücretsiz bir yatırım penceresi sunduğunu anlamak zor değil. Tangible gibi platformlar, mülkü doğrudan evin bulunduğu SPV'ye (Özel Amaçlı Araç) paketler ve tüm mülk tapu sertifikalarını, ev bilgilerini ve diğer içeriği evin mülkiyeti NFT'sine basar. Küresel tacirler, evin NFT'sini portalı aracılığıyla doğrudan satın alabilirler, bu da ilgili evin mülkiyet haklarına sahip oldukları anlamına gelir. Bu süreçte Tangible platformu önce satıcıya %10 depozito olarak avans veriyor ve ardından aboneliği alıcılara açıyor. Alıcılar mülkün başlığını ve bilgilerini okuduktan sonra satın alıp almamaya karar verirler.
Sözleşmenin ihlali nedeniyle iade edilemeyen mevduatların ve diğer varlıkların önlenmesi ve fonların güvenliğini sağlamak için zincirleme ödeme.
Zincirdeki ev satın alma depozitosunu ödeyerek, akıllı bir sözleşme oluşturabilir ve bir süre sınırı belirleyebilirsiniz, böylece temerrüde düşen taraf otomatik olarak kaybı üstlenir. Zincir üstü ödeme ayrıca finansal şeffaflığı artırabilir ve risklere karşı erken uyarı verebilir. Bir önceki açıklamada, Maddi depozitoyu satıcıya avans olarak verdikten sonra, abonelik kararlaştırılan süre içinde tamamlanmazsa, depozito otomatik olarak Tangible platformuna iade edilecektir.
Konut işlem tutarı sınırlamasını kaldırın ve satın alma eşiğini düşürün.
Kullanıcılar yatırım tutarını özelleştirebilir. RealT gibi platformlar, sınır ötesi konut alımlarında giriş eşiğini düşürmek için konut mülkiyet haklarını ikiye böldü, bazıları gayrimenkulün mülkiyet haklarını parçaladı ve küçük yatırımcılar gönüllü olarak kotaya abone olabiliyor, bazıları ise mülkiyet hakları ile konutun kira gelirini bölüştürüyor ve kullanıcılar sadece gelecek N yılın kira gelirini satın alabiliyor. Ek olarak, CityDAO, bir DAO şirketini tescil ettirerek arazi mülkiyet haklarını parçalamıştır.Alıcılar sadece mülkiyet haklarına sahip olmakla kalmaz, aynı zamanda yönetim haklarına da sahiptir.
Ödeme kanalı sınırlamalarını ortadan kaldırın.
Fiat para birimi işlemlerinin karşılaştığı düzenleyici sorunlar aynı zamanda küresel tüccarları da rahatsız ediyor, bu nedenle Smart Reality ve ManageGo platformları, peşinat fonlarını barındırabilen özel olarak açılmış sanal para birimi ödeme kanallarına sahiptir; hem alıcıların hem de satıcıların anlaşması temelinde, doğrudan sanal para biriminde ödeme bile yapabilirler. Kapatma kilidi ve diğer ticaret platformları, fonların güvenliğini izlemek ve ilgili komisyonları çekmek için aracı görevi görür.
Kiralama segmentindeki sorunlar, kira tahsilatı ve konut güvenliği etrafında dönmektedir. Şu anda, piyasadaki kiralama platformları, kiralama faaliyetlerini tam olarak zincirlememiştir ve istisnasız üç platform, Tangible, BinaryX ve Reental, kiracıların kirayı zamanında ödemelerini sağlamak için web2 dış kaynak şirketlerini birleştirme biçimini benimsemiştir. Ancak zincirle yönetilen ev kiralamanın keşfedilecek daha çok yeri var.
On-chain leasing iki yönlü arka plan, kiracının kira ödeme kabiliyetini ve ev sahibinin konut geçmişini ayarlar.
Zincir kiralama yoluyla, ev sahibi zincirdeki kiracının dinamiklerini gözlemleyebilir, varlık seviyesini ve ödeme gücünü değerlendirebilir ve buna karşılık gelen bir depozito ödeme planı önerebilir. Kiracılar ayrıca ev zincirindeki mülkiyet hakkı bilgileri aracılığıyla ev kaynağının güvenilir olup olmadığına karar verebilir. Şu anda StreetWire bu yönde bir dizi işlev yapıyor.
Depozito, varlıkların güvenliğini sağlamak için zincirde ödenir ve akışlı ödeme platformu, kira ödemesini zorunlu kılar.
Güney Kore'de tam kiralık konut örneğinde bahsedildiği gibi, zincirde depozito ödendikten sonra, mülkiyet hakları parçalanarak kiracıların çıkarları korunabilir. Geleneksel aylık kiralama modeli için on-chain ödeme platformu kullanılarak kiracıyı akıllı sözleşmeler aracılığıyla kirayı zamanında ödemeye zorlayabilir ve depozito, kira süresi dolduktan sonra zamanında iade edilebilir. Sablier platformunda, zincirde başarılı düzenli kira ödemesi örnekleri gördük.
Parçalanmış mülkiyet hakları NFT, ev kira gelirinin bölünüp birleştirilmesini sağlar.
Parçalanmış mülkiyet hakları NFT, akıllı sözleşmeler aracılığıyla toplanan kirayı her bir ev sahibine mülkiyet hakları oranına göre dağıtabilir. Aynı zamanda, kiralama koşullarını piyasa talebine göre dinamik olarak ayarlamak için harici ayarlama faktörleri de getirilebilir. Bu şekilde, NFT'nin mülkiyet hakları birleştirilebilir olacak ve kullanıcılar "kira sözleşmesini" bir süre sınırı ile serbestçe satabilecekler. Yukarıda bahsedilen üç kiralama platformundan Tangible, kira gelirini bölme işlevini geliştirmiştir.Bu modele ek olarak Vairt gibi platformlar da evlerin boş kalma süresiyle başa çıkmak için kısa süreli kiralama modelini zincire taşımaya çalışmaktadır.
Gayrimenkulün ipotek kredisi bağlantısı piyasada hala boş bir aşamada.Sadece RealT ve FIGURE, parçalanmış mülkiyet hakları NFT'ye ipotek kredisi verme işlevleri sağlamaya çalışıyor. Bununla birlikte, piyasa fiyatlandırması ve fiyat besleme mekanizmasının olgunlaşmamış olması ve dengesiz arz ilişkisi gibi nesnel faktörler nedeniyle, piyasa tarafından henüz geniş çapta kabul görmemiştir. Ayrıca, bir ev satın almanın sermaye maliyetini azaltmak için kullanılan borç verme platformu da piyasada boş bir aşamadadır ve BNPL'nin işlevi piyasada geçici olarak eksiktir.
Şekil: Zincirdeki gayrimenkul projelerinin ana halkalarının sökülmesi
3. Uyumluluk çerçevesi ve varlık güvenliği
Zincir üzerindeki mülkiyet haklarının uygunluğunun nasıl sağlanacağı, yazarın araştırmalarında en çok endişe duyduğu konudur. Şu anda, zincirdeki neredeyse tüm gayrimenkul projeleri, piyasa denetimini atlamak için offshore kuruluşlar tarafından SPV tutma yöntemini benimsiyor. Yazar, bu yöntemin tamamen güvenli ve etkili olmadığına inanmaktadır.
Burada örnek olarak Tangible'ın uyumluluk çözümünü alıyoruz. Maddi platformda satılık Birleşik Krallık mülkleri, bağımsız Birleşik Krallık SPV'leri tarafından tutulur. Maddi platformun offshore konusu doğrudan her bir SPV şirketini elinde tutar. Evin parçalanmış mülkiyet haklarının NFT'leri SPV kuruluşları tarafından verilir ve alıcılara satılır. Bir dereceye kadar, evin işlem güvenliği ve yasallığı korunur. Bununla birlikte, kesin konuşmak gerekirse, konut parçalanma mülkiyet haklarının NFT'si, karşılık gelen SPV'nin öz sermayesini doğrudan temsil etmez. Ana şirket veya SPV bir borç anlaşmazlığı yaşadığında, evin parçalanmış mülkiyet haklarının NFT'si evin mülkiyet haklarını doğrudan doğrulayamadığı veya hatta offshore şirketin herhangi bir hissesine doğrudan karşılık gelemediği için, alıcı büyük olasılıkla hiçbir şey alamayacak. Başlangıçta zincir aracılığıyla çözülmesi umulan varlık güvenliği sorunlarının tümü, kılık değiştirmiş ek riskler ekleyen ticaret platformunun kendisinde bahse girdi. Ek olarak, evin parçalanmış mülkiyet hakları NFT'si SPV tarafından verilirse, her şey Token'ın menkul kıymet olarak tanımlanıp tanımlanmaması gerektiği konusundaki düzenleyici anlaşmazlığa geri dönecektir.
Denetimi devre dışı bırakmanın ve varlık güvenliğini sağlamanın tek yolunun SPV şirketlerinin denetimini güçlendirmek olduğu görülmektedir. CityDAO bize bu yönde güzel bir örnek verdi. Bir şirketi DAO biçiminde kaydettirerek, her NFT sahibinin çıkarları garanti altına alınır. Gelecekte coğrafi sınırlamaları aştıktan sonra CityDAO'nun performansını dört gözle bekliyorum.
Öyleyse SPV şirketinin borç ihtilafları riski var mı? Evet, özellikle konut kiralama segmentinde temerrüt riski yüksektir.
Yedek akçe riski: Yine Maddi örnek alınarak, platform toplam mülk değerinin %7'sini boşluk yedek akçesi ve bakım yedek akçesi olarak düşmektedir.Yedek akçenin yukarıdaki oranın altında olması durumunda, kira gelirinin %20'si alıkonulacak veya ek için kira ödemesi askıya alınacaktır. Zincir dışı bir varlık olarak, yedek fon gerçek operasyonda şeffaf değildir. SPV şirketi ihtiyat fonunu kontrol etme hakkına sahip olduğundan, ihtiyat fonunu daha sonraki müzayede evleri için depozito ödemek için kullanması ve hatta başka amaçlar için kullanması çok muhtemeldir. Mülk uzun süre kiralanamadığında ve diğer mülklerin satışı için fonlar zamanında ödenmediğinde, SPV borç temerrüdü riskiyle karşı karşıya kalacaktır.
Mortgage riski: Evin tüm mülkiyet hakları SPV şirketine ait olduğundan ve kullanıcılar fiili operasyonda gerçek zamanlı olarak izleyemediğinden, SPV şirketi evi ipotek edebilir ve diğer yatırımlar için borç verebilir, bu da borcun temerrüde düşme riskini artırır.
**Hangi sorunlar çözülmedi? Çözüm ne olabilir? **
Yazarın görüşüne göre zincirleme sürecindeki kara kutu sorunu çözülmesi gereken en temel şeydir.Zincir ile zincir arasındaki bölünmüş sahne, zincir üstü işlemlerin ve kiralamanın belirsizliğine yol açmaktadır. **Bu belirsizlik doğrudan aşağıdaki sorulara yol açar:
Yüksek kaliteli varlıkların kıtlığı sorunu: İyi evler çevrimdışı satılabilir, ancak zincirdeki gayrimenkullerin ayarlanması ve ardından zincire yüklenmesi gerekir. Bu ekstra adım, çevrimdışı emlak acentelerine göre daha düşük işlem verimliliğine neden olacaktır.Kullanıcıların zincirde görebildikleri gayrimenkul kaynakları, genellikle çevrimdışı satılması kolay olmayan mülklerdir veya bir bütün olarak piyasa seviyesinden daha yüksek maliyetlere katlanmaları gerekir. Zincire yükleme verimliliğinin nasıl artırılacağı ve konut kaynaklarının müşterilerin ihtiyaçlarına göre sürekli olarak nasıl yenileneceği de çözülmesi gereken bir sorundur.
Gerçek yatırım geliri, beklenen gelirin çok altında: Platform, beklenen yatırım gelirini hesaplarken, ev değerini ters, kira gelirini ise beklenen gelir olarak alıyor. Ancak fiili işletme sürecinde, konutların kiralanması ve yönetimi taşeron firmalar tarafından yapıldığından, sık kiralama ve kiracının sözleşmeyi ihlal etmesi gibi sorunlar kontrol edilememektedir. Özellikle Avrupa'da kiracının sözleşmeyi ihlal etmesi başa çıkılması çok zor bir sorundur.Kiracı kirayı ödemeyi reddederse ev sahibi bunu ancak dava ve diğer yollarla icra edebilir.Bu süreç yarım yılı bulabilir. Bu da altı aylık kira getirisinin sıfır olduğu anlamına geliyor.
Gayrimenkulün likiditesi zincire hapsedilir: zincirde satın alınan gayrimenkulün mülkiyeti parçalanır ve sahibi ikincil bir satış yaptığında, yalnızca aynı miktarda parçalanmış mülkiyet hakkı satın almak isteyen alıcıları bekleyebilir. Likidite nispeten kısıtlıdır ve hatta likidite sadece zincire hapsedilebilir. Öte yandan, piyasada gayrimenkul ipotek kredileri bir boşluk aşamasındadır ve boşluğun acilen doldurulması gerekmektedir.
Kara kutu sorununa ek olarak, zincirdeki emlak platformunun iş biçimi web3 için yeterince yerel değildir ve Token platformunun temel olarak yetkilendirmesi yoktur ve tüm iş formatı yalnızca zincirdeki utanç verici bir web2 platformu olarak kabul edilebilir. **
Zincirdeki gayrimenkul platformlarının Token'larının çoğu kullanım fonksiyonlarına sahip değildir.Token'ların kullanım fonksiyonlarını artırarak platformun kullanıcı bağlılığını artırmayı ve yatırım yapmayan kullanıcıların katılım ihtiyaçlarını teşvik etmeyi umuyoruz. Örneğin, gayrimenkul işlem kullanıcılarının yanı sıra, web'de gezinen kullanıcılar da platformun katılımcısı ve içerik sağlayıcısı olabilir.
Leasing, dış kaynak şirketlerine çok fazla güvenir, bu da kullanıcıların platforma bağlılık oluşturmasını imkansız hale getirir. Leasing süreci, saf on-chain işlemlerinin bağlantısına katılmaya çalışır.Kullanıcının DID'si ve kredi hesabı birleştirilerek, kullanıcının rehin vermesi gereken güvenlik depozitosu miktarı değerlendirilir. Aynı zamanda akıllı sözleşmelerle kontrol edilen kapı kilitlerini veya güç anahtarlarını birleştirerek, kullanıcıların zamanı geldiğinde dışarı çıkmasını engellemek mümkün. Aynı zamanda, bakım ve diğer süreçler, kullanıcı bağlılığını artırmak için kitle kaynaklı Token teşviklerini de kullanabilir.
Platform aşırı derecede bölgesel kaynaklara bağımlıdır. Mevcut zincir üstü emlak platformlarının %90'ı ABD'de yoğunlaşmıştır ve 2022'deki küresel emlak işlem hacmi sıralaması ABD, Japonya, Birleşik Krallık ve Almanya'dır. İkinci ülkeler ve bölgelerle çok az insan ilgileniyor ve küresel ticaret pazarını veya kiralama pazarını açabilecek çok az platform var. Yazar, kiralama piyasasının web3 kullanıcıları için çok uygun ve aşağıda detaylandırılacak olan ilgiyi hak eden yerel bir senaryo olduğuna inanmaktadır.
4. Zincirdeki gayrimenkul projeleri için açık fikirler
Zincirleme gayrimenkul projeleri yukarıda belirtilen sorunların birçoğuna sahip olsa da en büyük sorun kullanıcıların gerçek ihtiyaçlarını pratik bir şekilde çözememeleridir. Ancak bu parça için hala olumlu ve iyimser bir hayal gücümüz var çünkü hala birçok alt bölümleme senaryosu var ve potansiyel kullanıcıların ihtiyaçları özellikle karşılanmadı. **
Gayrimenkul piyasasındaki yüksek kaliteli varlıkların çoğu zaman likidite eksikliği yoktur.Gayrimenkul kategorileri gevşetilebilir ve ardından yeniden sınıflandırılabilirse, bazı daha odaklanmış kategoriler elde edebiliriz. İki kategori listeliyoruz.
Süper yüksek fiyatlarla kıt gayrimenkul.
Süper yüksek fiyatlara sahip ender gayrimenkuller, eski kaleler, eski bungalovlar, şarap imalathaneleri, çiftlikler vb. gibi sıradan insanları genellikle caydırır. Bu tür varlıkların genellikle çok yüksek bir birim fiyatı vardır ve günlük yaşam ihtiyaçlarını karşılamak için kullanılmazlar.Orta sınıf yatırımcılar sadece incelemeyi bırakabilir, ancak iyi bir yatırım penceresi yoktur. Bu tür varlıklar ayrıca, işlem süreci sırasında tatmin edici olmayan likidite ile sonuçlanan son derece uzun bir işlem döngüsüyle karşı karşıya kalır. Zincir üstü platform, bu tür varlıkların mülkiyet haklarını ve kullanım haklarını ortadan kaldırabilen iyi bir çözümdür. Örnek olarak bir şarap imalathanesini ele alalım. Şarap imalathanesi işlemi sırasında kırmızı şarap üretimi bölünebilirse, şarap imalathanesinin mülkiyet hakları her yıl sabit miktarda kırmızı şarap üretimini temsil eder. Mülkiyet hakları NFT'yi satın aldıktan sonra, alıcı kırmızı şarabı her yıl kendi başına satabilir ve bu da yenilikçi bir ticaret piyasası oluşturur. Zincir üstü sözleşmeler aracılığıyla, mülkiyet hakları ve kullanım hakları zaman ekseninde dağıtılır ve kullanıcılar, standardize edilmemiş bir inovasyon pazarı oluşturarak serbestçe birleşebilir ve ticaret yapabilir. Sadece yatırımcılar için eşiği düşürmekle kalmaz, aynı zamanda bu tür varlıkların likiditesini de hızla artırır.
Resim: Şarap imalathanesi mülkiyet hakları ve hakları ve çıkarlarına ilişkin NFT vizyonu
Son derece ucuz olan sıkıntılı varlıklar.
Bu tür varlıklar genellikle uzman satın alma şirketleri tarafından satın alınır ve yeniden düzenlenir. Örneğin, bitmemiş binalar, harap durumdaki tamir edilecek eski evler vb. Bu tür varlıklar çoğu zaman yenilendikten sonra ticari kullanım beklentisi taşır ancak benzer şekilde sıradan yatırımcılara güvenli bir pencere açmanın da bir yolu yoktur. Zincir üstü platform bu sorunu çözebilir.Mülkiyet hakları NFT'sini ve hisse senedi NFT'sini bölerek, yatırımcılar için eşiği azaltabilir ve makul bir çıkış yolu sağlayabilir. Örneğin, tamir edilecek bir ev aile yanında otel olarak planlanabilirse, yatırımcılar NFT'den yararlanabilecekleri konaklama haklarından sonra satış pazarında satılabilir veya kendileri tarafından kullanılabilir. Aynı zamanda, tüm yatırımcıların fon akışını birlikte izleyebilmesi ve projenin uygunsuz harcamalarını azaltabilmesi için tüm kaynak yaratma süreci zincir üzerinde yoğunlaşmıştır.
Mevcut zincir üstü emlak platformları genellikle kullanıcıları alt bölümlere ayırmaz ve senaryolar nispeten kabadır.Hedef kullanıcıları alt bölümlere ayırmak, kiralama yolunu daha kesin hale getirebilir ve platformun tonlaması, kullanıcıların ihtiyaçlarına uyar ve kullanım sıklığını artırır. İki olası senaryodan bahsediyoruz:
Dijital göçebeler web3 topluluğundaki en büyük gruptur.Şu anda dünyada 35 milyondan fazla dijital göçebe var ve sayı hala artıyor. Dijital göçebeler dünyanın her yerinde yaşıyor ve genellikle kiralık konut için güçlü bir talep var, ancak nesnel faktörler nedeniyle uzun vadeli kiralama sözleşmeleri imzalayamıyorlar ve kısa vadeli kiralamalar çok yüksek bir piyasa primine sahip. Yazar, dijital göçebeler için zincirleme bir kiralama platformu başlatmanın çok etkili olduğuna inanıyor. Zincirdeki ekoloji hakkında iyi bir anlayışa sahipler ve çoğu insan varlıkların kaynağını zincirdeki davranış aracılığıyla izleyebiliyor, bu da ev sahiplerinin kaynağı izlemesi için uygun. On-chain kiralama platformu, zincir üzerindeki akıllı sözleşme aracılığıyla depozitoyu kilitleyebilir ve kullanıcılar ev sahibinin evini de değerlendirebilir.Kiracı ve ev sahibinin DID'lerini etiketleyerek, zincirdeki itibar her iki tarafı da etkin bir şekilde kısıtlamak için kullanılabilir.
Topluluk temelli gayrimenkul projelerini başlatmak ve WEB3 platformunun 2Earn mekanizmasını kullanarak "İnsan Madeni" aracılığıyla Anaya ve CityDAO gibi otonom topluluklar oluşturmak da yeni bir yön. Topluluk üyeleri, mülkiyet hakları NFT aracılığıyla yasal konuları kontrol eder, platform Token aracılığıyla hakları ve faydaları serbest bırakır ve makul özerklik haklarına sahiptir. Ve tüm mülkiyet hakları ve çıkarları, ikincil satışlar ve hatta ipotek kredileri için zincir platformu aracılığıyla satılarak topluluk temelli yeni bir gayrimenkul formatı oluşturulabilir.
iyimser kalın
Şu anda zincirleme gayrimenkul projelerini tartışmak için çok erken olsa da birçok sorunun kısa sürede çözülmesi zor. Ancak böylesine büyük bir pazar kapasitesi ve gerçek pazar talebi karşısında, yine de iyimser kalmaya hazırım. Zincirdeki gayrimenkul projelerinin yenilikçi bir pazar ekolojisine sahip olabileceğine inanıyorum.
View Original
This page may contain third-party content, which is provided for information purposes only (not representations/warranties) and should not be considered as an endorsement of its views by Gate, nor as financial or professional advice. See Disclaimer for details.
Gayrimenkulün RWA yolunda yorumlanması: Geleneksel işlem kiralama pazarında devrim yaratabilir mi?
Yazar: Jeff@Foresight Ventures
Özetleyin:
RWA yolunun kuşatmasında, inovasyonun özü, varlık yapısının bölünmesi ve yeniden düzenlenmesidir. Gayrimenkul sektörünün toplam pazar kapasitesi 2022'de 11 trilyon ABD dolarına ulaşacak. Bu kadar büyük bir pazarın nasıl köprüleneceği ve yeni bir pazar ekolojisinin nasıl oluşturulacağı dikkati hak ediyor. Bu makale, piyasadaki zincirdeki gayrimenkul projelerini sıralar, zincirdeki gayrimenkul projelerinin ortak sorunlarını ortaya koyar ve ilgili varsayımları ortaya koyar.
1. Güney Kore'nin tam kiralık konut sorununa zincir üstü çözümler
Güney Kore'nin tam kiralık konut sisteminin neden olduğu emlak krizi, bize geleneksel emlak işlem zincirindeki birçok sorunu tam olarak gösterdi. Full kiralama sistemi, kiracının evin toplam değerinin %60-70'ini bir defaya mahsus olmak üzere ev sahibine depozito ödedikten sonra belirli bir süre (genellikle 2 yıl) boyunca kira ödemeden evi kullanabileceği sistemi ifade eder. Şeffaf bir denetim mekanizmasının olmaması nedeniyle, kiracının kirayı karşılamak için kullandığı teminatın tamamı ev sahibi tarafından yeni mülke yatırılır ve daha sonra döngüsel bir şekilde nakde çevirmek için tam kiralama sistemini kullanmaya devam eder. Yüksek kaldıraç oranları altında çok kırılgan olan emlak piyasası, konut fiyatlarında keskin bir düşüş ve kredi tedarik zincirinde bir kırılma gibi sorunlar olduğunda istikrarsız hale gelecektir. Sonuç olarak çok sayıda ev sahibi depozitoyu iade edemeyince sessizce kaçmayı seçiyor.Kiracının ödediği depozito sadece ev sahibinin kişisel borcunu temsil edebileceğinden, evin müzayedesinden sonra daha düşük önceliğe sahip borç tasfiyesinden ancak küçük bir tazminat alabiliyor.
Zincirleme gayrimenkul projeleri ile full kiralık konutların yarattığı gayrimenkul krizinden kaçınmak mümkün mü? Ana pazar sorunları burada listelenir ve ilgili zincir üstü çözümler verilir.
Kiracı, ev sahibinin sermaye akışını ve borç durumunu etkili bir şekilde takip edebilen ve "iflas" konusunda zamanında uyarı verebilen zincirdeki güvenlik depozitosunu öder; güvenlik depozitosu veya depozito, akıllı sözleşme aracılığıyla fonların kilit açma tarihini belirterek ödeyene otomatik olarak iade edilebilir.
Ev mülkiyet hakları zincirlenirse ve NFT'ler oluşturulursa, kiracılar mülkiyet hakları NFT'lerinin ipotek durumunu net bir şekilde izleyebilir ve bu da "yüksek borçlu" ev sahiplerinden etkili bir şekilde kaçınabilir. Gereksiz sorunları azaltın.
Mülkiyet hakkı NFT'si zincir üzerinde parçalanmış NFT'lere bölünmeye devam ederse, kiracı depozitoyu öderken ilgili oranda mülkiyet hakkı NFT'sini alabilir ve depozitoyu aldıktan sonra ilgili NFT'yi iade edebilir; ev sahibi sözleşmeyi ihlal edip tasfiye etmesi gerektiğinde, karşılık gelen tazminat oranını almak için ilgili mülkiyet hakkı NFT'sine de güvenebilir.
Temerrüde düşen konutların tasfiye müzayede sürecinde, konut işlemleri üzerindeki coğrafi kısıtlamalar zincire mülkiyet hakları konularak ve NFT kullanılarak etkin bir şekilde azaltılabilir ve işleme katılan kullanıcıların kapsamı yerelden zincirdeki tüm kullanıcılara genişletilir.
*Gayrimenkul üzerinde Blok Kurulu işlem kısıtlamaları.
Tamamen kiralanan evlerin çoğu Seul'deki en iyi yerlerde yoğunlaşmış durumda ve yüksek birim fiyatları sıradan yatırımcıları caydırıyor. Alıcılar, mülkiyet hakkı NFT'sini parçalayarak, parçalanmış mülkiyet hakkı NFT'sinin yalnızca bir kısmını satın alabilir ve bu da yatırım tutarı sınırını büyük ölçüde azaltır.
2. Zincirdeki gayrimenkul projelerinin hedeflenen sorunlu noktaları ve temel halkaları
Yukarıdaki örneklere atıfta bulunarak, emlak zincirini potansiyel piyasa sorunlu noktalarını ve sorunlarını tamamlamak için birleştirdik ve zincir üstü çözümlerini ve mevcut zincir üstü gayrimenkul projelerini sınıflandırdık ve tartışmak için aşağıdaki üç temel bağlantıda özetledik: **İşlem bağlantısı, kiralama bağlantısı ve ipotek kredisi bağlantısı. **
Gayrimenkul alım satımlarında genellikle alıcının ihtiyaçlarına öncelik verilir. Mevcut on-chain gayrimenkul projeleri, temel olarak mülkiyet haklarını ve kullanım haklarını ayırır, işlem içeriğini zaman boyutuyla birlikte yeniden birleştirir ve zincir üstü ödeme, on-chain kimliği, mülkiyet haklarının NFT'si ve parçalanması gibi çözümlerle pazardaki potansiyel sorunları çözmeye çalışır.
Zincir üstü platformun küresel yatırımcılara ücretsiz bir yatırım penceresi sunduğunu anlamak zor değil. Tangible gibi platformlar, mülkü doğrudan evin bulunduğu SPV'ye (Özel Amaçlı Araç) paketler ve tüm mülk tapu sertifikalarını, ev bilgilerini ve diğer içeriği evin mülkiyeti NFT'sine basar. Küresel tacirler, evin NFT'sini portalı aracılığıyla doğrudan satın alabilirler, bu da ilgili evin mülkiyet haklarına sahip oldukları anlamına gelir. Bu süreçte Tangible platformu önce satıcıya %10 depozito olarak avans veriyor ve ardından aboneliği alıcılara açıyor. Alıcılar mülkün başlığını ve bilgilerini okuduktan sonra satın alıp almamaya karar verirler.
Zincirdeki ev satın alma depozitosunu ödeyerek, akıllı bir sözleşme oluşturabilir ve bir süre sınırı belirleyebilirsiniz, böylece temerrüde düşen taraf otomatik olarak kaybı üstlenir. Zincir üstü ödeme ayrıca finansal şeffaflığı artırabilir ve risklere karşı erken uyarı verebilir. Bir önceki açıklamada, Maddi depozitoyu satıcıya avans olarak verdikten sonra, abonelik kararlaştırılan süre içinde tamamlanmazsa, depozito otomatik olarak Tangible platformuna iade edilecektir.
Kullanıcılar yatırım tutarını özelleştirebilir. RealT gibi platformlar, sınır ötesi konut alımlarında giriş eşiğini düşürmek için konut mülkiyet haklarını ikiye böldü, bazıları gayrimenkulün mülkiyet haklarını parçaladı ve küçük yatırımcılar gönüllü olarak kotaya abone olabiliyor, bazıları ise mülkiyet hakları ile konutun kira gelirini bölüştürüyor ve kullanıcılar sadece gelecek N yılın kira gelirini satın alabiliyor. Ek olarak, CityDAO, bir DAO şirketini tescil ettirerek arazi mülkiyet haklarını parçalamıştır.Alıcılar sadece mülkiyet haklarına sahip olmakla kalmaz, aynı zamanda yönetim haklarına da sahiptir.
Fiat para birimi işlemlerinin karşılaştığı düzenleyici sorunlar aynı zamanda küresel tüccarları da rahatsız ediyor, bu nedenle Smart Reality ve ManageGo platformları, peşinat fonlarını barındırabilen özel olarak açılmış sanal para birimi ödeme kanallarına sahiptir; hem alıcıların hem de satıcıların anlaşması temelinde, doğrudan sanal para biriminde ödeme bile yapabilirler. Kapatma kilidi ve diğer ticaret platformları, fonların güvenliğini izlemek ve ilgili komisyonları çekmek için aracı görevi görür.
Kiralama segmentindeki sorunlar, kira tahsilatı ve konut güvenliği etrafında dönmektedir. Şu anda, piyasadaki kiralama platformları, kiralama faaliyetlerini tam olarak zincirlememiştir ve istisnasız üç platform, Tangible, BinaryX ve Reental, kiracıların kirayı zamanında ödemelerini sağlamak için web2 dış kaynak şirketlerini birleştirme biçimini benimsemiştir. Ancak zincirle yönetilen ev kiralamanın keşfedilecek daha çok yeri var.
Zincir kiralama yoluyla, ev sahibi zincirdeki kiracının dinamiklerini gözlemleyebilir, varlık seviyesini ve ödeme gücünü değerlendirebilir ve buna karşılık gelen bir depozito ödeme planı önerebilir. Kiracılar ayrıca ev zincirindeki mülkiyet hakkı bilgileri aracılığıyla ev kaynağının güvenilir olup olmadığına karar verebilir. Şu anda StreetWire bu yönde bir dizi işlev yapıyor.
Güney Kore'de tam kiralık konut örneğinde bahsedildiği gibi, zincirde depozito ödendikten sonra, mülkiyet hakları parçalanarak kiracıların çıkarları korunabilir. Geleneksel aylık kiralama modeli için on-chain ödeme platformu kullanılarak kiracıyı akıllı sözleşmeler aracılığıyla kirayı zamanında ödemeye zorlayabilir ve depozito, kira süresi dolduktan sonra zamanında iade edilebilir. Sablier platformunda, zincirde başarılı düzenli kira ödemesi örnekleri gördük.
Parçalanmış mülkiyet hakları NFT, akıllı sözleşmeler aracılığıyla toplanan kirayı her bir ev sahibine mülkiyet hakları oranına göre dağıtabilir. Aynı zamanda, kiralama koşullarını piyasa talebine göre dinamik olarak ayarlamak için harici ayarlama faktörleri de getirilebilir. Bu şekilde, NFT'nin mülkiyet hakları birleştirilebilir olacak ve kullanıcılar "kira sözleşmesini" bir süre sınırı ile serbestçe satabilecekler. Yukarıda bahsedilen üç kiralama platformundan Tangible, kira gelirini bölme işlevini geliştirmiştir.Bu modele ek olarak Vairt gibi platformlar da evlerin boş kalma süresiyle başa çıkmak için kısa süreli kiralama modelini zincire taşımaya çalışmaktadır.
Gayrimenkulün ipotek kredisi bağlantısı piyasada hala boş bir aşamada.Sadece RealT ve FIGURE, parçalanmış mülkiyet hakları NFT'ye ipotek kredisi verme işlevleri sağlamaya çalışıyor. Bununla birlikte, piyasa fiyatlandırması ve fiyat besleme mekanizmasının olgunlaşmamış olması ve dengesiz arz ilişkisi gibi nesnel faktörler nedeniyle, piyasa tarafından henüz geniş çapta kabul görmemiştir. Ayrıca, bir ev satın almanın sermaye maliyetini azaltmak için kullanılan borç verme platformu da piyasada boş bir aşamadadır ve BNPL'nin işlevi piyasada geçici olarak eksiktir.
3. Uyumluluk çerçevesi ve varlık güvenliği
Zincir üzerindeki mülkiyet haklarının uygunluğunun nasıl sağlanacağı, yazarın araştırmalarında en çok endişe duyduğu konudur. Şu anda, zincirdeki neredeyse tüm gayrimenkul projeleri, piyasa denetimini atlamak için offshore kuruluşlar tarafından SPV tutma yöntemini benimsiyor. Yazar, bu yöntemin tamamen güvenli ve etkili olmadığına inanmaktadır.
Burada örnek olarak Tangible'ın uyumluluk çözümünü alıyoruz. Maddi platformda satılık Birleşik Krallık mülkleri, bağımsız Birleşik Krallık SPV'leri tarafından tutulur. Maddi platformun offshore konusu doğrudan her bir SPV şirketini elinde tutar. Evin parçalanmış mülkiyet haklarının NFT'leri SPV kuruluşları tarafından verilir ve alıcılara satılır. Bir dereceye kadar, evin işlem güvenliği ve yasallığı korunur. Bununla birlikte, kesin konuşmak gerekirse, konut parçalanma mülkiyet haklarının NFT'si, karşılık gelen SPV'nin öz sermayesini doğrudan temsil etmez. Ana şirket veya SPV bir borç anlaşmazlığı yaşadığında, evin parçalanmış mülkiyet haklarının NFT'si evin mülkiyet haklarını doğrudan doğrulayamadığı veya hatta offshore şirketin herhangi bir hissesine doğrudan karşılık gelemediği için, alıcı büyük olasılıkla hiçbir şey alamayacak. Başlangıçta zincir aracılığıyla çözülmesi umulan varlık güvenliği sorunlarının tümü, kılık değiştirmiş ek riskler ekleyen ticaret platformunun kendisinde bahse girdi. Ek olarak, evin parçalanmış mülkiyet hakları NFT'si SPV tarafından verilirse, her şey Token'ın menkul kıymet olarak tanımlanıp tanımlanmaması gerektiği konusundaki düzenleyici anlaşmazlığa geri dönecektir.
Denetimi devre dışı bırakmanın ve varlık güvenliğini sağlamanın tek yolunun SPV şirketlerinin denetimini güçlendirmek olduğu görülmektedir. CityDAO bize bu yönde güzel bir örnek verdi. Bir şirketi DAO biçiminde kaydettirerek, her NFT sahibinin çıkarları garanti altına alınır. Gelecekte coğrafi sınırlamaları aştıktan sonra CityDAO'nun performansını dört gözle bekliyorum.
Öyleyse SPV şirketinin borç ihtilafları riski var mı? Evet, özellikle konut kiralama segmentinde temerrüt riski yüksektir.
**Hangi sorunlar çözülmedi? Çözüm ne olabilir? **
Yazarın görüşüne göre zincirleme sürecindeki kara kutu sorunu çözülmesi gereken en temel şeydir.Zincir ile zincir arasındaki bölünmüş sahne, zincir üstü işlemlerin ve kiralamanın belirsizliğine yol açmaktadır. **Bu belirsizlik doğrudan aşağıdaki sorulara yol açar:
Kara kutu sorununa ek olarak, zincirdeki emlak platformunun iş biçimi web3 için yeterince yerel değildir ve Token platformunun temel olarak yetkilendirmesi yoktur ve tüm iş formatı yalnızca zincirdeki utanç verici bir web2 platformu olarak kabul edilebilir. **
4. Zincirdeki gayrimenkul projeleri için açık fikirler
Zincirleme gayrimenkul projeleri yukarıda belirtilen sorunların birçoğuna sahip olsa da en büyük sorun kullanıcıların gerçek ihtiyaçlarını pratik bir şekilde çözememeleridir. Ancak bu parça için hala olumlu ve iyimser bir hayal gücümüz var çünkü hala birçok alt bölümleme senaryosu var ve potansiyel kullanıcıların ihtiyaçları özellikle karşılanmadı. **
Gayrimenkul piyasasındaki yüksek kaliteli varlıkların çoğu zaman likidite eksikliği yoktur.Gayrimenkul kategorileri gevşetilebilir ve ardından yeniden sınıflandırılabilirse, bazı daha odaklanmış kategoriler elde edebiliriz. İki kategori listeliyoruz.
Süper yüksek fiyatlara sahip ender gayrimenkuller, eski kaleler, eski bungalovlar, şarap imalathaneleri, çiftlikler vb. gibi sıradan insanları genellikle caydırır. Bu tür varlıkların genellikle çok yüksek bir birim fiyatı vardır ve günlük yaşam ihtiyaçlarını karşılamak için kullanılmazlar.Orta sınıf yatırımcılar sadece incelemeyi bırakabilir, ancak iyi bir yatırım penceresi yoktur. Bu tür varlıklar ayrıca, işlem süreci sırasında tatmin edici olmayan likidite ile sonuçlanan son derece uzun bir işlem döngüsüyle karşı karşıya kalır. Zincir üstü platform, bu tür varlıkların mülkiyet haklarını ve kullanım haklarını ortadan kaldırabilen iyi bir çözümdür. Örnek olarak bir şarap imalathanesini ele alalım. Şarap imalathanesi işlemi sırasında kırmızı şarap üretimi bölünebilirse, şarap imalathanesinin mülkiyet hakları her yıl sabit miktarda kırmızı şarap üretimini temsil eder. Mülkiyet hakları NFT'yi satın aldıktan sonra, alıcı kırmızı şarabı her yıl kendi başına satabilir ve bu da yenilikçi bir ticaret piyasası oluşturur. Zincir üstü sözleşmeler aracılığıyla, mülkiyet hakları ve kullanım hakları zaman ekseninde dağıtılır ve kullanıcılar, standardize edilmemiş bir inovasyon pazarı oluşturarak serbestçe birleşebilir ve ticaret yapabilir. Sadece yatırımcılar için eşiği düşürmekle kalmaz, aynı zamanda bu tür varlıkların likiditesini de hızla artırır.
Bu tür varlıklar genellikle uzman satın alma şirketleri tarafından satın alınır ve yeniden düzenlenir. Örneğin, bitmemiş binalar, harap durumdaki tamir edilecek eski evler vb. Bu tür varlıklar çoğu zaman yenilendikten sonra ticari kullanım beklentisi taşır ancak benzer şekilde sıradan yatırımcılara güvenli bir pencere açmanın da bir yolu yoktur. Zincir üstü platform bu sorunu çözebilir.Mülkiyet hakları NFT'sini ve hisse senedi NFT'sini bölerek, yatırımcılar için eşiği azaltabilir ve makul bir çıkış yolu sağlayabilir. Örneğin, tamir edilecek bir ev aile yanında otel olarak planlanabilirse, yatırımcılar NFT'den yararlanabilecekleri konaklama haklarından sonra satış pazarında satılabilir veya kendileri tarafından kullanılabilir. Aynı zamanda, tüm yatırımcıların fon akışını birlikte izleyebilmesi ve projenin uygunsuz harcamalarını azaltabilmesi için tüm kaynak yaratma süreci zincir üzerinde yoğunlaşmıştır.
Mevcut zincir üstü emlak platformları genellikle kullanıcıları alt bölümlere ayırmaz ve senaryolar nispeten kabadır.Hedef kullanıcıları alt bölümlere ayırmak, kiralama yolunu daha kesin hale getirebilir ve platformun tonlaması, kullanıcıların ihtiyaçlarına uyar ve kullanım sıklığını artırır. İki olası senaryodan bahsediyoruz:
iyimser kalın
Şu anda zincirleme gayrimenkul projelerini tartışmak için çok erken olsa da birçok sorunun kısa sürede çözülmesi zor. Ancak böylesine büyük bir pazar kapasitesi ve gerçek pazar talebi karşısında, yine de iyimser kalmaya hazırım. Zincirdeki gayrimenkul projelerinin yenilikçi bir pazar ekolojisine sahip olabileceğine inanıyorum.