Gayrimenkul tokenizasyon varlık araştırması

Giriş

Somut varlık tokenizasyonu ( RWA ) kavramı kripto para piyasasında yeni bir şey değil, 2018'de benzer varlık tokenizasyonu ve menkul kıymet tokeni ihracı ( STO ) ortaya çıkmıştı. Ancak, düzenleyici çerçevenin yetersizliği ve belirgin potansiyel kazanç avantajlarının olmaması nedeniyle, bu erken denemeler olgun bir pazar segmentine dönüşemedi.

2022'de, ABD'nin sürekli faiz artırımı ile, ABD hazine tahvili getirileri, kripto pazarındaki stabilcoin borç verme oranlarını büyük ölçüde aştı. Bu nedenle, ABD hazine tahvillerinin RWA olarak tokenizasyonu, kripto endüstrisi için giderek daha çekici hale geldi. MakerDAO, Compound ve Aave gibi tanınmış DeFi projeleri, Goldman Sachs, JPMorgan, Siemens gibi geleneksel finansal kuruluşlar ve hatta bazı hükümetler RWA'yı keşfetmeye başladı.

Son iki yılda, birçok gayrimenkul RWA projesi piyasada ortaya çıktı. Bunlar, gayrimenkul yatırım pazarını çeşitli şekillerde genişletmek, gayrimenkul yatırım ürünlerini çeşitlendirmek ve gayrimenkul yatırımcılarının giriş engelini azaltmak amacıyla tasarlanmıştır. Bu çalışma, bu tür projeleri vaka analizi ile inceleyerek gayrimenkul RWA'nın tasarım avantajlarını ve dezavantajlarını ve potansiyel pazarını araştırmaktadır. Bu projelerin esasen Kuzey Amerika'daki gayrimenkul varlıklarına ve yatırımcılarına yönelik olması nedeniyle, ilgili politika, düzenlemeler ve piyasa koşullarına dair tartışmalar esas olarak Kuzey Amerika gayrimenkul pazarını kapsayacaktır.

Tokenizasyon ile Gayrimenkul Pazarının Yöntemleri

Gayrimenkul pazarı, yatırım fırsatlarıyla dolu geniş bir alandır. 2023 Mart ayında Statista'nın araştırmasına göre, Kuzey Amerika'daki halka açık gayrimenkul pazarı değeri 1,3 trilyon dolara, küresel halka açık gayrimenkul pazarı değeri ise 2,66 trilyon dolara ulaşmaktadır.

Gayrimenkul pazarının tokenizasyonunun temel hedefi, aşağıdaki bir veya daha fazla hedefin gerçekleştirilmesidir: daha çeşitli ve esnek gayrimenkul yatırım ürünleri yaratmak, daha geniş bir yatırımcı kitlesini çekmek, gayrimenkul varlıklarının likiditesini ve değerini artırmak. Bu ürünlerin ana biçimleri genellikle üç çeşittir:

1. gayrimenkul mülkiyetinin parçalı finansmanı

2. belirli bölge gayrimenkul piyasa endeksi ürünü

3. tokenizasyon gayrimenkulü teminat olarak

Ayrıca, tokenizasyon ve blok zinciri entegrasyonu gayrimenkul varlıklarının şeffaflığını ve demokratik yönetimini artırmıştır.

Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ( REIT ), gelir elde etmek amacıyla sahip olduğu, işlettiği veya gayrimenkule finansman sağlamaya yönelik bir şirkettir. REIT, bireysel yatırımcılara temettü bazlı gelir ve toplam getiri elde etme fırsatı sunan, ortak fonlara benzer bir yatırım fırsatı sağlar ve bölgedeki gayrimenkul pazarının büyümesine yardımcı olur. REIT ve gayrimenkul RWA, kısmi gayrimenkul yatırım fırsatları sunma konusunda benzerlikler taşır, yatırım eşiğini etkili bir şekilde düşürür ve gayrimenkul varlıklarının likiditesini artırır. Ancak, geleneksel REIT'ler genellikle yatırımcılara yönetim fırsatları veya mülkiyet sağlamaz ve merkezi bir işletim modeli sürdürmeye devam eder. Yine de, sıkı bir düzenleyici çerçeve içinde varlıkları dikkatlice inceleyerek ve yatırım yapısının tasarımını gerçekleştirerek, gayrimenkul RWA projelerine sağlam bir yol haritası sunarlar.

Son iki yıldaki gayrimenkul RWA projesi operasyonları sırasında, avantajları ve dezavantajları hakkında daha net bir anlayışa sahip olduk.

Genellikle, gayrimenkul RWA projeleri yukarıda belirtilen özelliklere sahiptir. Belirli vakaları derinlemesine inceledikten sonra, yönetim ve ürün yöntemlerindeki farklılıklar nedeniyle, her projenin gerçek operasyon sırasında karşılaştığı durumların farklı olduğunu keşfettim.

Vaka Çalışması

Bu bölümde, üç gayrimenkul RWA projesini analiz etmek için seçtim. Her bir proje, gayrimenkul piyasasını tokenizasyon yapmak için farklı yöntemler kullanıyor ve kendi alanında en popüler olanlar. Dikkate değer olan, bunların hala erken aşama projeler olması ve ürünlerinin uzun vadeli ve kapsamlı pazar doğrulaması ve testinden geçmemiş olmasıdır.

‣RealT

RealT, 2019 yılında piyasaya sürülen, en erken gayrimenkul RWA projelerinden biridir ve Ethereum ile Gnosis blok zinciri üzerinden (, esasen Gnosis'te ) Amerikan konut gayrimenkulü yatırım fırsatları sunmaya odaklanmaktadır.

RealT, konut mülkleri satın alır ve ABD yasalarına uygun olarak mülkiyet sözleşmelerini tokenizasyon yapar. Bu mülklerin yönetim, bakım ve kira toplama sorumluluğu üçüncü taraf yönetim kuruluşuna devredilir. Giderler düşüldükten sonra, belirli mülklerden elde edilen kira, Token sahiplerine dağıtılır. RealT tokenizasyon sürecinden sorumlu olsa da, yasal olarak gayrimenkul varlıklarını elinde bulunduran şirketten ayrıdır. Şirketin temerrüde düşmesi durumunda, Token sahiplerinin mülkiyet sözleşmelerini elinde bulunduran şirketi yönetmesi için başka bir şirket atama hakkı saklıdır. Dikkate değer olan, piyasaya sundukları mülklerde ortak yatırım yapmaları gerekmediğidir. Mülk Token sahipleri, kira gelirinin bir kısmını her ay alabilirler; bu, yaklaşık %2,5'lik bakım rezervi ve genellikle değerinin %10'u civarında olan yönetim ücretleri hariçtir.

Montgomery'deki bu gayrimenkul örneğinde, gayrimenkulün toplam token değeri 323,020 dolardır, her bir token fiyatı 52.10 dolardır, toplamda 6,200 token ihraç edilmiştir. Bu gayrimenkul her ay 2,600 dolarlık kira geliri üretmektedir. Operasyon ve yönetim giderleri toplam 622 dolar düşüldükten sonra, aylık net kar 1,978 dolardır, yıllık gelir 23,736 dolardır. Bu nedenle, her bir token 3.83 dolarlık bir dağıtım elde etmekte, yıllık getiri oranı %7.35'tir.

Bu gayrimenkul için, RealT %100 tokenizasyon sağlamaktadır, bu da RealT'nin müşterilerle ortak yatırım yapması gerekmediği ve neredeyse risksiz bir işletim modeli sürdürdüğü anlamına gelir. Yönetim kurumu %8 kira almakta ve bakım masraflarının geri kalanını almakta, yatırım platformu ise gayrimenkul tokenizasyonu, yönetim kurumunu seçme ve denetleme için yalnızca %2 almaktadır. Bu şekilde, RealT ekibi büyük miktarda yönetim zamanından tasarruf edebilir, nitelikli gayrimenkulleri bulmaya ve bunları pazara tokenizasyon yapmaya odaklanabilir.

Ancak, kısmi mülkiyet yatırımcılar arasındaki risk paylaşımını teşvik etse de zorluklar da getirmektedir. Yatırımcıların mali çıkarları çok küçük olduğunda, şirket yönetim maliyetleri sürdürülemez hale gelir. Bir rapor, gayrimenkul Token sahipleri ile RealT arasındaki çıkar çatışmasını açıklamaktadır. RealT, sahip olduğu mülkleri yönetmek için bir yönetim kuruluşu seçer; eğer RealT mülk üzerinde büyük bir mülkiyete sahipse, aracılık maliyetlerini düşürebilir; bu nedenle, kötü yönetim onlara olumsuz etkiler. Ancak, eğer RealT'nin hissesi çok büyükse, bu Token likiditesi üzerinde olumsuz bir etki yaratabilir ve küçük ortaklar da bedava yararlanıcılar haline gelebilir. Bu sahipler, büyük hissedarların istihdam edilen yönetim kuruluşunu mali olarak sürdürülebilir olup olmadığını denetlemesini bekleyebilir. Öte yandan, eğer RealT'nin hissesi çok azsa, RealT'nin yönetim kuruluşunu yeterince seçme veya denetim sürecine katılma motivasyonu eksik olabilir ve birçok yatırımcı da yönetim kuruluşunu etkili bir şekilde denetleme sorumluluğunu üstlenmekte zorlanabilir.

RealT pazarındaki en son on satılan Token'i inceledim ve her mülkün sahibinin sayısını bulmak için ilgili blok zinciri tarayıcısını kullandım.

Grafikte görüldüğü gibi, RealT mülkleri farklı sayıda Token'a bölüyor ve her Token'ın fiyatı yaklaşık 50 dolardır. Çoğu mülk Detroit'te bulunmaktadır ve yaklaşık 500 Token sahibi vardır, iki mülkün sahibi ise 1.000'den fazla kişidir. Şimdi, bu verileri her bir sahip olunan Token sayısıyla birleştirerek, RealT yatırımcılarının yatırım aralığını çıkarmak mümkündür.

Yaklaşık %90'ı RealT yatırımcılarının 500 dolardan az yatırım yaptığı, yaklaşık %9'unun 500 ile 2.000 dolar arasında yatırım yaptığı, %1'inin ise bu miktardan fazla yatırım yaptığı görülmektedir. Bu, RealT'nin bir ölçüde küçük yatırımcılar için gayrimenkul yatırım pazarını oluşturduğunu ve konut pazarının likiditesini artırdığını göstermektedir.

RealT cüzdanı ( Gnosis cüzdan adresi: 0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)'ndaki işlem verilerine göre, RealT toplamda yaklaşık 6 milyon dolar kira ödemiştir. Platform ücretleri, bakım masrafları, sigorta ve vergilerin dalgalanmasına bağlı olarak, kira bedelinin yaklaşık %2.5-%3'ü kadar olup, son iki yılda yaklaşık 150 bin ila 180 bin dolar arasında bir platform geliri sağlamıştır. Ancak, RealT'nin gayrimenkul yatırımlarına katılması gerekmemekte ve eğer yatırım yapmayı seçerse, belirli bir kısıtlama veya rehberlik de bulunmamaktadır, bu nedenle RealT'nin kira gelirlerinden elde ettiği gelir henüz açıklanmamıştır.

Şirket yapısı açısından, RealT, Delaware'de şirketin merkez varlığı olarak Real Token Inc.'i kurmuştur. Bu varlık, herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; sadece RealT projesinin işletme varlığı olarak hizmet vermektedir. Ayrıca, RealT, Delaware'de bir dizi gayrimenkul şirketinin ana şirketi olarak Real Token LLC'yi kurmuştur. Real Token Inc. gibi, Real Token LLC de herhangi bir gayrimenkul varlığına sahip değildir; ana amacı, kullanıcıların bir şirketle sözleşme yaparak tüm mülk yatırımlarına katılmalarını sağlamak için yasal süreçleri basitleştirmektir. Son olarak, RealT, her yatırım yapılan mülk için ilgili bir dizi LLC oluşturur. Real Token LLC'nin bir yan kuruluşu olarak, her bir seri LLC belirli bir mülke ve ilgili token'e sahiptir. Bu yapı, bir mülkün mali veya hukuki sorunlarının RealT altındaki diğer mülkler veya ana şirketin faaliyetlerini etkilememesini sağlamak amacıyla tasarlanmıştır.

‣Parcl

Parcl protokolü, kullanıcıların dünya genelindeki gayrimenkul piyasalarının fiyat değişimlerini ticaret yapmalarına izin veren bir DeFi yatırım platformudur. Parcl, AMM yapısını kullanarak sentetik varlıkların sürekli pozisyonunu elde etmek için kullanılır. Parcl, belirli bölgelerdeki gayrimenkullere göre satış geçmişine dayalı olarak endeksler oluşturmak için Parcl Labs fiyat beslemesini tanıtmaktadır. Satış geçmişinin süresinin uzunluğu, gayrimenkulün işlem sıklığına bağlı olarak değişebilir. Endeks oluşturulduktan sonra, yatırımcılara gayrimenkul değerine spekülasyon yapma fırsatı sunulur; gayrimenkul fiyatlarına yükseliş veya düşüş yönünde işlem yapabilirler.

Bu yöntem, Parcl'ın hukuki sorunlardan kaçınmasını sağladı çünkü platformun işletiminde gerçek gayrimenkul yer almıyor. Bazıları bunun gerçekten bir gayrimenkul RWA projesi olup olmadığını sorgulayabilir, çünkü yukarıda bahsedilen standartlara uymuyor. Ancak, bu, Coinbase, Solana Ventures, DragonFly ve sektördeki birçok diğer ünlü ismin yatırımını aldığı görece popüler bir RWA projesidir. Gayrimenkul RWA'nın çeşitlendirilme olasılıklarını tartışmak makuldür.

Parcl'ın test ağı 2022'nin Mayıs ayında Solana üzerinde başlatıldı, şu anda TVL 16 milyon dolar. Bir yıldan fazla bir süre boyunca işletimden sonra, Parcl pek fazla ilgi çekmemiş gibi görünüyor, günlük işlem hacmi 10.000 doların altında ve günlük aktif kullanıcı sayısı 50'nin altında.

Parcl'ın ürünleri basit ve hızlı bir şekilde geliştirilmektedir. Parcl Labs fiyat beslemeleri ve endeks pazarı iyi tasarlanmış, kullanımı kolaydır.

Operasyonel açıdan, Parcl ekibi Parcl Point, Real Estate Royale gibi kullanıcı kazanım programlarını aktif olarak tanıttı. Bu avantajlara ve birçok tanınmış yatırım kuruluşunun desteğine rağmen, Parcl piyasada hala nispeten düşük profilde kalmakta, kullanıcı tabanı küçük ve işlem hacmi sınırlıdır. Belki de piyasa gayrimenkul endeks ürünlerine henüz hazır değildir.

‣Reinno

Ripple ve MakerDAO gibi büyük kripto para şirketleri, kullanıcıların gayrimenkulünü Token olarak teminat olarak kullanabilmelerini sağlama olasılığını araştırıyor. Ripple, Temmuz ayında, merkez bankası dijital para birimi ekibinin bu yönde çalıştığını duyurdu. MakerDAO, gayrimenkul ipoteklerini desteklemek için RobinLand ile entegre oldu. RealT, Tokenize edilmiş gayrimenkulü kredi teminatı olarak kullanma seçeneği sunuyor, ancak bu hizmet yalnızca kendi çıkardıkları Token'larla sınırlıdır. Temelde, bu hizmet daha çok bir Token borç verme ürününe benziyor ve gayrimenkul sahiplerinin sermaye likiditesini önemli ölçüde artırmıyor.

Reinno, 2020 yılında piyasaya sürülen ve 2022 yılında faaliyetlerine son veren terkedilmiş bir projedir. Piyasada fazla bir iz bırakmamış olsa da, gayrimenkul RWA ile ilgili iki dikkat çekici ürün sunmuştur.

İlk ürün, tokenizasyon gayrimenkulüne dayalı bir kredi hizmetidir. Gayrimenkul sahipleri finansmana ihtiyaç duyduklarında, gayrimenkul belgelerini Reinno'ya sunabilirler. Onay aldıktan sonra, Reinno