不動産トークン化資産の調査

イントロダクション

実物資産トークン化(RWA)の概念は暗号通貨市場では新しいものではなく、2018年にはすでに類似の資産トークン化と証券型トークン発行(STO)が登場していました。しかし、規制フレームワークの不完全さと顕著な潜在的利益の優位性の欠如により、これらの初期の試みは成熟した市場セグメントに発展することができませんでした。

2022年、アメリカが継続的に金利を引き上げる中、アメリカ国債の利回りが暗号市場の安定通貨の貸出利率を大幅に上回るようになりました。そのため、アメリカ国債をトークン化することが暗号業界にとってますます魅力的になっています。MakerDAO、Compound、Aaveなどの著名なDeFiプロジェクトや、高盛、モルガン・スタンレー、シーメンスなどの伝統的な金融機関、さらには一部の政府もRWAの探索を始めています。

過去2年間、複数の不動産RWAプロジェクトが市場に登場しました。これらは不動産投資市場を多様化し、不動産投資商品のバリエーションを増やし、不動産投資者の参入障壁を下げることを目的としています。本研究では、このようなプロジェクトに対するケーススタディを行い、不動産RWAの設計の利点と欠点、及びその潜在市場を探ります。これらのプロジェクトは主に北米の不動産資産と投資者を対象としているため、関連する政策、法規制、市場条件の議論は主に北米の不動産市場に関するものとなります。

不動産市場のトークン化の方法

不動産市場は投資機会に満ち溢れた広大なエリアです。 Statistaの2023年3月の調査によると、北米の上場不動産市場はなんと1兆3,000億ドル、世界の上場不動産市場は2兆6,600億ドルの価値があります。

不動産市場のトークン化の核心的な目標は、以下の1つまたは複数の目標を達成することです: より多様で柔軟な不動産投資商品を創出し、より広範な投資家を引き付け、不動産資産の流動性と価値を向上させること。これらの商品の主要な形態は通常3つあります:

1. 不動産所有権のフラグメンテーションファイナンス

2. 地域別不動産市場指数商品

3. トークン化された不動産を担保として

さらに、トークン化とブロックチェーン統合は不動産資産の透明性と民主的ガバナンスを強化しました。

不動産投資信託(REIT)は、所有、運営、または収益を生み出す不動産に資金を提供する会社です。REITは、一般の投資家に配当ベースの収入と総リターンを得る機会を提供し、地域の不動産市場の成長を支援する共同基金に似た投資機会を提供します。REITと不動産RWAは、部分的な不動産投資機会を提供する点で類似点があり、投資のハードルを効果的に下げ、不動産資産の流動性を高めます。しかし、従来のREITは通常、投資家に管理機会や所有権を提供せず、集中型の運営モデルを維持します。それでも、厳格な規制フレームワークの下で資産を厳しく審査し、投資構造を設計し、不動産RWAプロジェクトに堅実な青写真を提供しています。

過去2年間の不動産RWAプロジェクトの運営を通じて、その利点と欠点についてより明確な認識を持つようになりました。

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通常、不動産RWAプロジェクトは上記の属性を持っています。具体的なケースを深く研究した結果、管理および製品アプローチの違いにより、各プロジェクトが実際の運営で直面する状況はさまざまです。

ケーススタディ

この章では、私は3つの不動産RWAプロジェクトを分析することにしました。各プロジェクトは、不動産市場をトークン化するために異なるアプローチを採用しており、その分野で最も人気があります。注目すべきは、これらはまだ初期のプロジェクトであり、その製品は長期的かつ広範な市場検証とテストを受けていないということです。

‣リアルT

RealTは2019年に登場し、市場で最も早い不動産RWAプロジェクトの一つであり、EthereumとGnosisブロックチェーンを通じて(主にGnosis上で)米国住宅不動産投資機会を提供することに特化しています。

RealTは住宅物件を取得し、アメリカの法律に従って不動産契約を持つエンティティをトークン化します。これらの不動産の管理、維持、賃料の徴収は第三者管理機関に委託されます。経費を差し引いた後、特定の不動産から得られる賃料は、そのトークン保有者に分配されます。RealTはトークン化プロセスを担当しますが、法的には不動産資産を保有する会社とは別です。彼らのウェブサイトに記載されているように、会社がデフォルトした場合、トークン所有者は不動産契約を保有する会社を管理する別の会社を任命する選択権を保持します。注目すべきは、彼らは市場に持ち込む不動産に共同投資する必要がないことです。不動産のトークン保有者は、約2.5%の維持準備金と通常約10%の管理手数料を除いた不動産賃料収入の一部を毎月受け取ることができます。

モンゴメリーのこの不動産を例に挙げると、不動産トークンの総価値は323,020ドルで、各トークンの価格は52.10ドル、合計6,200個のトークンが発行されています。この不動産は毎月2,600ドルの賃貸収入を生み出します。運営および管理費用622ドルを差し引いた後、毎月の純利益は1,978ドルで、年間収益は23,736ドルです。したがって、各トークンは3.83ドルの配分を受け取り、年利回りは7.35%です。

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この不動産に対して、RealTは100%のトークンを提供しています。これは、RealTが顧客と共同で投資する必要がなく、ほぼ無リスクの運営モデルを維持できることを意味します。管理機関は8%の家賃を徴収し、残りの維持費を受け取ります。一方、投資プラットフォームは、不動産のトークン化、管理機関の選定、監督管理のために2%を徴収します。この方法により、RealTチームは大量の管理時間を節約し、適格な不動産を見つけて市場にトークン化することに集中できます。

しかし、一部の所有権が投資家間のリスク分担を促進したにもかかわらず、課題ももたらしました。投資家の財務的利益が小さすぎると、企業の管理コストは実行不可能になります。ある報告書は、不動産トークン保有者とRealTとの利益相反について説明しています。RealTは自社が所有する不動産の管理機関を選定します。もしRealTが不動産に対して大量の所有権を持っている場合、代理コストを削減することができます。したがって、管理が不十分だと、それらに悪影響を及ぼす可能性があります。しかし、もしRealTの持株が過大であれば、これはトークンの流動性に悪影響を及ぼす可能性があり、小規模株主もタダ乗り者になる可能性があります。これらの所有者は、大株主が雇用された管理機関が財務的に実行可能かどうかを監視することを期待しているかもしれません。一方で、RealTの持株が少ない場合、RealTは管理機関を選択する十分な動機や監視プロセスに参加する動機を欠く可能性があり、多くの投資家が管理機関の監視責任を効果的に負うことも難しいです。

私はRealTマーケットで最新の10個の完売トークンを確認し、関連するブロックチェーンブラウザを使用して各不動産の所有者数を調べました。

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図表に示されているように、RealTは不動産を異なる数のトークンに分割し、各トークンの価格は約50ドルです。ほとんどの不動産はデトロイトに位置し、約500人のトークン保有者がいます。2つの不動産の保有者は1,000人を超えています。現在、これらのデータを各保有者のトークン数と組み合わせることで、RealT投資家の投資範囲を導き出すことができます。

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約90%のRealT投資者は500ドル未満を投資しており、約9%は500ドルから2,000ドルを投資し、1%はそれ以上の金額を投資しています。これは、RealTがある程度小規模投資者のために不動産投資市場を創出し、住宅市場の流動性を高めることに成功していることを示しています。

RealTウォレット(Gnosisウォレットアドレス:0xE7D97868265078bd5022Bc2622C94dFc1Ef1D402)の取引データに基づくと、RealTは約600万ドルの総賃料を支払っています。プラットフォーム手数料は維持費、保険、税金の変動に基づき、賃料の約2.5%-3%であり、過去2年間で約15万から18万ドルのプラットフォーム収入に相当します。しかし、RealTは不動産投資に参加する必要がなく、投資を選択した場合でも具体的な制限やガイドラインがないため、RealTが賃料収入から得る収入はまだ開示されていません。

会社構造の観点から見ると、RealTはデラウェア州にReal Token Inc.を設立し、会社の中心的な実体としています。この実体は不動産資産を所有していません; それはRealTプロジェクトの運営実体としてのみ機能します。さらに、RealTはデラウェア州にReal Token LLCを設立し、一連の不動産会社の親会社としています。Real Token Inc.と同様に、Real Token LLCも不動産資産を所有していません; その主な目的は法的手続きを簡素化し、ユーザーが企業と契約することで全ての不動産投資に参加できるようにすることです。最後に、RealTは各投資された不動産に対して対応するシリーズLLCを設立します。Real Token LLCの子会社として、各シリーズLLCは特定の不動産と対応するトークンを所有しています。この構造は、不動産の財務または法的問題がRealTの他の不動産や親会社の運営に影響を与えないことを保証することを目的としています。

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‣パークル

Parclプロトコルは、ユーザーが世界中の不動産市場の価格変動を取引できるDeFi投資プラットフォームです。Parclは、AMMアーキテクチャを使用した合成資産の永続的なエクスポージャーを得るために使用されます。Parclは、特定の地域の不動産に基づいて指数を作成するために、販売履歴に基づくParcl Labs価格フィードを導入しました。販売履歴の期間は、不動産の取引頻度に応じて変化する可能性があります。指数が作成された後、投資家は不動産の価値について投機する機会を得られ、不動産価格をロングまたはショートすることができます。

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この方法により、Parclは法的問題を回避しました。なぜなら、プラットフォームの運営には実際の不動産が関与していないからです。これが本当に不動産RWAプロジェクトであるかどうか疑問を持つ人もいるかもしれません。なぜなら、上述の基準に合致していないからです。しかし、これは比較的人気のあるRWAプロジェクトであり、Coinbase、Solana Ventures、DragonFly、そして業界内の他の多くの著名な投資から支援を受けています。不動産RWAの多様な可能性について議論するのは理にかなっています。

Parclのテストネットは2022年5月にSolana上で立ち上げられ、現在のTVLは1600万ドルです。1年以上の運営を経て、Parclはあまり注目を集めていないようで、日次取引量は1万ドル未満、日次アクティブユーザーは50人未満です。

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Parclの製品は簡素化されており、迅速に開発されています。Parcl Labsの価格フィードと指数市場は良好に設計されており、使いやすいです。

運営面では、ParclチームはParcl Point、Real Estate Royaleなどのユーザー獲得プログラムを積極的に展開しています。これらの利点や多くの著名な投資機関のサポートがあるにもかかわらず、Parclは市場で相対的に控えめな姿勢を保っており、ユーザー基盤は小さく、取引量も限られています。おそらく市場はまだ不動産指数商品に対して準備が整っていないのかもしれません。

‣レイノ

RippleやMakerDAOのような大手暗号通貨会社も、ユーザーが不動産をトークン化してローンの担保として利用できる可能性を探っています。Rippleは7月に発表し、その中央銀行デジタル通貨チームがこの方向に向かって努力していると述べました。MakerDAOはRobinLandと統合して不動産抵当ローンをサポートしています。RealTはトークン化された不動産をローンの担保として利用するオプションを提供していますが、このサービスは彼らが発行したトークンに限られています。本質的に、このサービスはトークン貸出製品のようなもので、不動産所有者の資本流動性を実質的に増加させるものではありません。

Reinnoは2020年に開始され、2022年に運営を停止した廃止プロジェクトです。市場にはあまり足跡を残していませんが、不動産RWAに関連する2つの注目すべき製品を導入しました。

最初の製品はトークン化された不動産に基づくローンサービスです。不動産所有者が資金調達を必要とする場合、彼らはReinnoに不動産書類を提出できます。承認を受けた後、Reinnoは